Baumängel können die Freude am Leben in einer Wohnung oder einem Haus beträchtlich trüben. Umso wichtiger ist es, auf die damit verbundenen Verjährungsfristen zu achten. Durch die Verjährung kann der Auftragnehmer das Beseitigen der Mängel ablehnen.
Die Vertragsgrundlagen
Die Verjährungsfristen für Baumängel unterscheiden sich danach, ob der Werkvertrag nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) oder der Verdingungsverordnung für Bauleistungen (VOB) abgeschlossen wurde. Richtet sich der Werkvertrag nach dem BGB, beträgt die Verjährung der Gewährleistungsansprüche fünf Jahre, es sei denn, es werden Vereinbarungen getroffen, die davon abweichen.
Liegt ein Vertrag nach der VOB vor, kommt es bereits nach zwei Jahren zum Verjähren der Gewährleistungsansprüche. Allerdings muss im Vorfeld klar und deutlich darauf hingewiesen werden. Außerdem sollte der Bauherr die Vertragsbedingungen erhalten.
2012 erfolgten einige Änderungen für die Rechtsgrundlagen von BGB und VOB am Bau. Diese sind das Resultat der EU-Richtlinie zum Bekämpfen von Zahlungsverzug. Davon betroffen sind zum Beispiel die Zahlungsfristen für die abschließenden Rechnungen. Diese sind sowohl für den Ausführenden des Baus als auch für den Bauherrn von Interesse.
Welche Rechtsgrundlage ist sinnvoller?
Ob eine BGB- oder VOB-Rechtsgrundlage sinnvoller ist, richtet sich danach, um welche Art von Bautätigkeiten es sich handelt und welche Gewerke daran beteiligt sind. Ein VOB-Vertrag gilt als angemessen, wenn sich die Baumängel schon nach einem kurzen Zeitraum nur schwer zuordnen lassen. Dies kommt häufiger bei Malerarbeiten vor. Werden die Gewerke als anfällig für Schäden oder haftungsträchtig eingestuft, gilt das BGB-Recht als sinnvoller.
Deutlich längere Verjährungsfristen in Ausnahmefällen
In manchen Fällen kann sich die Verjährungsfrist für Baumängel erheblich verlängern. Dies gilt zum Beispiel bei arglistiger Täuschung, also wenn bestimmte Mängel mit Absicht verschwiegen wurden. Für entfernte Mangelfolgeschäden ist diese Regelung aber nur dann gültig, wenn der Abschluss des Vertrags nach BGB-Recht erfolgte. Je nachdem, um welche Situation es sich im Einzelfall handelt, können Körperverletzungen durch Brandschäden, Wasserschäden oder nach Unfällen vorliegen.
Wurde der Bauherr oder Käufer mit Absicht getäuscht, hat er die Möglichkeit, seine Ansprüche bis zu zehn Jahre lang geltend zu machen.
Architekt nicht betroffen
Liegt ein VOB-Vertrag vor, ist lediglich der Bauunternehmer von den entsprechenden Gewährleistungsfristen betroffen, nicht aber der Architekt des Bauwerks. Sofern keine anderen Absprachen bestehen, geht die Gewährleistungsfrist für Leistungen durch Ingenieure und Planer nach dem BGB nach fünf Jahren zu Ende.
Ansprüche verfallen nicht prinzipiell
Die Ansprüche für die Beseitigung von Baumängeln verfallen grundsätzlich nicht nach dem Ende der Verjährungsfrist. Der Bauunternehmer hat jedoch das Recht, die Leistung zu verweigern. Beruft er sich darauf, braucht er sich nicht um das Beseitigen der Mängel zu kümmern. Behebt er die Schäden jedoch, weil er über sein Verweigerungsrecht nicht Bescheid weiß, hat er danach keine Möglichkeit, Forderungen an den Bauherrn zu stellen.
Besondere Umstände
Bei bestimmten Umständen kann ein Bauunternehmen auch nach Ablauf der Verjährungsfrist haftbar gemacht werden. Das bedeutet, dass es die Baumängel beseitigen muss. Dies gilt beispielsweise, wenn der Bauherr Klage oder eine Mahnung während der Verjährungsfrist einreicht oder ein Gutachten aufgrund einer gerichtlichen Verfügung erfolgt, um Beweise zu sammeln. Die Verjährungsfrist wird dann solange ausgesetzt, bis es zur Klärung des Sachverhalts kommt.
Möglich ist zudem ein Neubeginn der Verjährungsfrist. Diese tritt ein, wenn der Schaden, den der Bauherr beanstandet, vom Handwerker anerkannt und behoben wird. Die Verjährungsfrist gilt dann für den betroffenen Teil des Bauwerks erneut. Aus rechtlicher Sicht lässt sich das Beseitigen der Mängel durch den Handwerker als Anerkenntnis auslegen. Das ist allerdings nicht der Fall, wenn die Schäden aus Kulanz behoben werden.