Verjährung von Mietschulden

Mietschulden verjähren nach drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt am 31.12. des Jahres der Schulden und der Kenntnisnahme des Mieters. Ein Mietrückstand vom März 2015, den der Vermieter angemahnt hat, ist erst am 01.01.2019 verjährt.


Forderungen des Mieters an den Vermieter

Verjährung von MietschuldenDer Mieter kann feststellen, dass die Wohnfläche nicht die im Vertrag angegebene Größe hat. Sollte er daraufhin Miete zurückfordern, beginnt die dreijährige Verjährungsfrist für diese Forderung entweder mit seinem Einzug in die Wohnung oder mit seinem Auszug.

Hierzu gibt es unterschiedliche Gerichtsurteile. Das AG Bonn ist in seinem Urteil vom 18.04.2012, Az. 203 C 55/11 der Auffassung, die Verjährungsfrist beginne mit dem Einzug. Das Landgericht Krefeld urteilte am 07.11.2012 unter Az. 2 S 23/12 gegenteilig, nach § 199 BGB beginne die Verjährungsfrist mit dem Auszug.

Die gegenseitigen Ersatzansprüche wegen einer Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache und wegen möglicher Aufwendungen des Mieters verjähren nach sechs Monaten, wobei die Frist für den Vermieter mit Übergabe der Mietsache, die Frist für den Mieter mit seinem Auszug beginnt.

Betriebskostenabrechnung

Vermieter müssen Betriebskosten innerhalb eines Jahres abrechnen. Da in der Regel das Kalenderjahr das Abrechnungsjahr ist, müssen die Forderungen für den 01.01.2017 bis 31.12.2017 spätestens am 31.12.2018 abgerechnet worden sein. Ansonsten erlischt der Anspruch des Vermieters auf eine Nachzahlung. Umgekehrt hat der Mieter Anspruch auf die Abrechnung in diesem Zeitraum, um seinerseits nötigenfalls Forderungen geltend machen zu können. Wenn ordnungsgemäß abgerechnet wurde, beginnt zum 31.12. des Jahres eine gegenseitige Verjährungsfrist für den Ausgleich der Forderungen von drei Jahren.

Bereicherungsrechtliche Ansprüche

Bereicherungsrechtliche Ansprüche entstehen, wenn eine Partei einen Vorteil ohne Rechtsgrundlage erlangt hat. Die häufigsten Fälle sind freiwillige Zahlungen von Mietern wegen vermeintlicher Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietvertrag ergeben könnten, aber entweder falsch interpretiert wurden oder rechtsunwirksam sind. Wenn der Mieter die Ungerechtfertigkeit seiner Zahlung feststellt, kann er das Geld zurückverlangen, wobei die Ansprüche innerhalb von drei Jahren nach Entstehen (Zahlung des Mieters) verjähren.

Keine Verjährungshemmung bei Schadenersatzansprüchen ohne rechtzeitige Klage

Die Ansprüche des Vermieters wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen des Mieters verjähren sechs Monate nach Auszug des Mieters. Diese Verjährung wird durch das Einreichen einer Klage des Vermieters gehemmt, aber nur, wenn die Klage innerhalb der sechs Monate erfolgt.

So entschied der BGH am 19.01.2005 (Az. VII ZR 114/04). Der Mieter war am 1. März ausgezogen, ohne Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Der Vermieter nahm diese auf eigene Kosten in Höhe von 5.000 Euro vor und verlangte das Geld vom Mieter zurück. Als dieser nicht zahlte, klagte der Vermieter, aber erst am 10. September. Sie sechsmonatige Verjährungsfrist endete nach dem Auszug des Mieters am 2. September, sodass die Klage zu spät kam.